Японцы снова предпочитают забираться повыше
ТОКИО – После разрушительного землетрясения и цунами 11 марта сделки с недвижимостью замерли по всей Японии, включая Токио. Особенно сильно это сказалось на жилых высотных зданиях, которые усеивают прибрежную часть столицы и приобрели популярность около 2000 года. Просторные вестибюли, тренажерные залы и бассейны стали привычным делом в этих зданиях повышенной комфортности.
В первые дни после катастрофы обычно высказывались два опасения: высота 40-50 этажей и их близость океану. По утверждению экспертов, и сейчас, по прошествии времени, постоянным предметом для беспокойства остается местоположение построек.
По словам Сэйдзи Ёсидзаки (Seiji Yoshizaki), руководящего сотрудника консалтинговой фирмы «Funai Soken», исторически японцы избегали жить рядом с морем. После цунами, разрушившего северные области Хонсю, главного острова Японии, люди снова вернулись к этому принципу.
Изменились даже рекламные лозунги. «Близость к океану» больше не упоминается, зато подчеркивается расположение на «холмах» и «возвышенностях».
Недавняя газетная реклама курортного местечка в Атами (Atami), известной горячими источниками области к юго-востоку от Токио, приглашает читателей на «самую высокую точку» Атами, игнорируя близость к Тихому океану. Аналогично, вебсайт компании «Mitsubishi Estate», крупнейшего застройщика Японии, подчеркивает безопасность новых домов, построенных на «возвышенности» Дайдзава (Daizawa), престижного местечка в токийском районе Сэтагая.
Сравнительные обзоры цен на высотные здания довольно редки. Но в июльском правительственном обзоре говорилось, что в то время как цены в целом по городу снизились на 2,1%, в граничащих с морем областях они упали ещё сильнее. Например, в Ариакэ (Ariake) в токийском районе Кото, где в течение последних десяти лет построили много высоток, цены упали на 4,3% по сравнению прошлым годом.
Однако, опасения по поводу близости к побережью связаны не только с цунами, которое не затронуло Токио.
Побережье Токийского залива усеяно высотными зданиями, отчасти потому, что застройщики воспользовались относительным отсутствием ограничений на строительство здесь. Но жители забеспокоились, когда увидели последствия потери прочности грунта в расположенном неподалеку городе Ураясу (Urayasu) префектуры Тиба: строения были затоплены, дороги разрушены, на подземных трубопроводах появились трещины и разрывы.
«Люди засомневались в безопасности побережья залива, особенно там, где могут происходить затопления», – поясняет Тацухико Хисамицу (Tatsuhiko Hisamitsu), президент «Total Brain», консалтинговой организации, специализирующейся на подборе застройщиков в Токио.
Однако есть некоторые признаки оживления спроса на высотные здания на побережье залива. Некоторые токийские застройщики, такие как «Nomura Real Estate Development» и «Tokyo Tatemono», объявили о значительных оборотах в ноябре-декабре, когда были возобновлены продажи зданий в прибрежной зоне, приостановленные после землетрясения.
В то же время, по словам господина Ёсидзаки, высотные здания во внутренних частях страны по-прежнему востребованы: «Земли недостаточно, и строительство вверх неизбежно в этой части Японии».
Согласно официальным сведениям, число квартир в строящихся домах в области Большого Токио за третий квартал этого года выросло до 11591 единиц. Рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 43%, что говорит о высоком уровне продаж. Наиболее востребованы не самые дорогие квартиры в пригородах стоимостью от двадцати пяти до тридцати миллионов иен (от 321 до 385 тысяч долларов).
Эксперты отмечают, что ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой подешевели на 0,7-0,8%, так что ежемесячный платеж может стать меньше средней по городу арендной платы в размере ста тысяч иен.
В дополнение правительство увеличило объем средств, который имеющие такую возможность родители могут передавать детям без налогообложения.
«Растущий уровень жизни населения обеспечивает устойчивый спрос», – говорит Тосия Китагава (Toshiya Kitagawa), ответственный за маркетинг и планирование в «Takara Leben», одном из крупнейших в регионе строителей недорогого жилья. До марта 2011 года компания продавала в Токио и соседних префектурах почти тысячу квартир в год.
Продажи эксклюзивного жилья в Токио стоимостью от восьмидесяти до ста миллионов иен заметно восстанавливаются после падения 11 марта, считает Цуёси Такаги (Tsuyoshi Takagi), менеджер по стратегии и планированию компании «Mitsubishi Estate», которая занимает 30% этого сегмента рынка. «Mitsubishi» продает в среднем 500 таких квартир в год.
«Наш уровень продаж возвращается к нормальному», – прокомментировал господин Такаги, добавив, что у компании много высотных зданий, незначительная часть которых расположена в прибрежной зоне. Он отметил, что высотные здания хорошо проявили себя во время мартовской катастрофы, ведь наверху подземные толчки не ощущались так сильно, особенно в постройках, оснащенных устройствами для защиты от землетрясений.
И все же он признает, что ценообразование изменилось. В высотных зданиях, обычно состоящих из 30-50 этажей, квартиры на верхних этажах по-прежнему более дорогие, «но разница в цене теперь гораздо меньше». Если раньше наценка за более высокий этаж составляла два-три миллиона иен, то теперь – всего двести-триста тысяч иен.
По его словам, одна из важнейших задач – готовность к катастрофе, например, наличие аккумуляторов, длительно сохраняющих заряд.
«Хуже всего, когда во время катастрофы останавливается лифт», – считает 36-летняя Маюми Фукудзава (Mayumi Fukuzawa), живущая на 39-м этаже 40-этажного здания, возвышающегося над Токийским заливом. 11 марта, когда госпожа Фукудзава вернулась с работы в центре города, техники, которые должны были проверить лифт и запустить его, ещё не приехали. Чтобы не застрять на верхнем этаже, ей пришлось заночевать в близлежащем детском саду, куда ходит ее сын.
И даже несмотря на то, что расположенные в прибрежной зоне высотные здания утратили популярность, продавцы недвижимости находят свои плюсы. «Осознание того, что катастрофа возможна, проникло на рынок, но скорее всего, люди забудут об этом через несколько лет, как это часто бывает с японцами. Возможно, сейчас хорошее время для приобретения этой недвижимости», – считает господин Хисамицу из «Total Brain».
: Miki Tanikawa для The New York Times, 8.12.2011
Перевод на русский: Наталья Головаха для «Fushigi Nippon / Новости из Японии», 10.12.2011