Новости из Японии

В сентябре компания-застройщик «Токио Татэмоно» («Tokyo Tatemono») начала снос домов квартала Ни-тёмэ (Ni-chome) района Сува (Suwa) в городе Тама (Tama) на западе региона Токио. Сува данти (danchi – жилой микрорайон) был составной частью проекта Нового города Тама, реализованного в 1971 году.

Тама была наиболее известным из всех «новых городов» – населенных пунктов, построенных правительством в конце 60-х – 70-х годах рядом с крупными городами для проживания и работы. Переселение семей в эти квартиры размером 50 кв.м, продававшиеся примерно за 5 миллионов иен, – обычный сюжет на телевидении, когда речь заходит о превращении послевоенной Японии в развитую страну.

Но эти новые города так никогда и не выполнили своего предназначения. Люди не ринулись в них в тех количествах, на которые рассчитывалось. Компании не перебазировались в их окрестности, так что жителям все же пришлось добираться до места работы.

К тому же с таким трудом завоеванный статус Японии как одной из мировых держав не предполагал такого роста благосостояния, когда средний класс постепенно приобретает все более дорогие и большие дома. В Японии большинство домовладельцев не склонны к обновлению жилья, так что нынешние обитатели новых городов стареют вместе со зданиями.

После уничтожения 640 квартир в Сува данти «Токио Татэмоно» построит семь 11-ти или 14-этажек с 1250-ю квартирами площадью от 50-ти до 90-та кв. м. 90% жильцов предпочли переехать в новые здания, которые будут готовы к осени 2013 года.

Хироко Утида (это псевдоним) переехала в Суву в конце 80-х. «Мы приобрели нашу квартиру в период экономики «мыльного пузыря» за 30 миллионов иен. Тогда это казалось ценным вложением денег», – рассказывает она.

В то время все свято верили в то, что вся японская недвижимость, даже крошечные квартирки в построенных правительством типовых пятиэтажках без лифтов, будет вечно расти в цене. Утида с мужем, ныне пенсионером, сдавали внаем квартиру в Суве, а сами жили с двумя детьми в более близком к работе месте. Но когда мыльный пузырь лопнул, стоимость квартиры упала.

Собственники жилья в Суве, согласившиеся переехать в новые квартиры аналогичного размера, ничего не должны платить. Однако, подавляющее большинство, выбравшее более просторные квартиры, заплатит пропорциональную разницу. Рыночная цена нового жилья варьируется от 20 миллионов иен за 79 кв.м до 39 миллионов за 90 кв.м.

Освещение в прессе сноса города-спутника было почти таким же значительным, как и его открытия в 1971 году – и по аналогичной причине. Т.н. «новые города» ознаменовали бум больших домов или кондоминиумов, в которых на сегодня проживают от 12-ти до 14-ти миллионов японцев. Министерство имущества оценивает срок использования старых зданий в 30-40 лет, что означает, что постройки той первой волны вскоре будут реконструированы или снесены под новое строительство. До сих пор в Японии было проведено всего 162 реконструкционных проекта, и Сува – первый масштабный из них.

СМИ назвали это успехом, хотя не все из затраченных на проект 23-х миллиардов иен окупятся от взносов улучшающих жилищные условия собственников или новых покупателей. Проект частично субсидируется правительством, что указывает на его важность как модели для будущих районов.

Наибольшее препятствие для реконструкции – это получение согласия собственников. В 2002 году японский закон о долевой собственности был пересмотрен таким образом, что реконструкционные работы могут проводиться только при согласии как минимум четырех пятых собственников. Ранее такие вопросы регулировались Гражданским кодексом, утверждающим необходимость согласия всех 100% для любых решений, касающихся долевой собственности.

Как правило, советы кондоминиумов неукомплектованы. Первоначально Министерство имущества распорядилось, что членами советов могли быть только собственники, проживающие в доме. Но многие собственники сдают квартиры. Поэтому в июне Министерство пересмотрело правила, позволив собственникам, не проживающим в доме, также быть членами советов, но очевидно, и этого недостаточно.

Один из членов такого совета недавно сообщил «Asahi Shimbun», что он не может получить разрешения на оценку безопасности здания в случае землетрясения, потому что «если собственники решат, что здание нуждается в работах, их придется произвести». Это можно сравнить с тем, что человек откажется от обследования на наличие ракового заболевания из опасения, что придется лечиться.

Чтобы сдвинуть процесс с мертвой точки, Министерство намерено разрешить третьим лицам приобретать членство в советах. Предполагается, что это будут представители сектора недвижимости, в частности, строительных организаций. Без привлечения застройщика невозможно провести проект реконструкции, так как для защиты своих вложений собственникам придется увеличить количество квартир в новом здании и продать их, чтобы заплатить за снос и строительные работы.

Но застройщики не пойдут на это, не видя для себя выгоды. «Tokyu Fudosan» отложила проект по восстановлению части города-спутника Сэнри (Senri) в префектуре Осака, который даже старше Тамы, из-за того, что рецессия снизила его прибыльность. Основным вопросом является размер участка, так как новая постройка потребует его увеличения, чтобы окупить работы. В случае Сувы это было нетрудно, потому что данти занимает огромный участок. Но все может быть сложнее с кондоминиумами, расположенными в крупных городах, где спрос на землю велик. Муниципальные законы о зонировании изменились за 40 лет, так что хотя достраивание верхних этажей может стать выходом, местные власти вправе не выдавать разрешение на строительство, если будет превышена допустимая нагрузка или нарушено «право на солнце».

А что же с собственниками, высказавшимися против реконструкции? Если 80% собственников поддержали решение, теоретически они покупают «права» на квартиры несогласных. По сообщениям СМИ, 10% несогласных с реконструкцией Сувы получили по 11 миллионов иен каждый. В Интернете есть активное меньшинство, утверждающее, что активизация реконструкции – это очередная уловка, направленная на стимулирование экономики и искусственную поддержку строительной отрасти. Но в любом случае, есть избыток кондоминиумов. Половина из имеющихся в стране 5,7 миллионов квартир были построены в течение последних пятнадцати лет. Им уделяется пристальное внимание, акценты смещаются в сторону замены, а не достраивания.

Наиболее вероятной причиной, побудившей 10% жителей Сувы голосовать против, является их пожилой возраст и нежелание переезжать. Пока новые здания будут возводиться, собственники должны прожить два года где-то в другом месте. Утиде повезло. Она выиграла в субсидируемой правительством лотерее на низкую арендную плату. Они с мужем должны будут платить всего по 20 тысяч иен в месяц до постройки их нового кондоминиума. Правительство проявило о ней заботу.

На что нужно обратить внимание, если вы покупаете квартиру в старом кондоминиуме

В 1981 году вступили в силу современные нормы защиты от землетрясений. Примерно 1,46 миллионов кондоминиумов, продающихся или населенных сегодня, были построены до введения этих стандартов. Это также не значит, что каждое здание, построенное в 1981 году или вскоре после него, соответствует им.

Сюдзэнхи (shūzenhi) – эта ежемесячная плата поступает в фонд, предназначенный для будущего капитального ремонта мест общего пользования, например, замены лифтов. Это дополнение к канрихи (kanrihi) – оплате управляющей компании за обслуживание и содержание. Но многие собственники полагают, что этого недостаточно для проведения реконструкции.

В то время как некоторые ассоциации собственников кондоминиумов устанавливают сюдзэнхи на низком уровне, чтобы привлечь покупателей, масштабные ремонтные работы обходятся дорого и средств для их оплаты может не хватать.

Хайкан (haikan, трубопровод) – отличительной чертой старых кондоминиумов является необходимость замены труб, что может быть очень дорогостоящей работой, учитывая, что трубы проходят внутри стен и полов зданий. В более новых зданиях не используются металлические трубы, которые легко засоряются и поддаются коррозии со временем. В некоторых домах трубы начали размещать вне стен для простоты обслуживания и устранения неполадок.

Сёюкэн (shoyūken, право собственности) – право собственности в кондоминиуме означает, что вам принадлежит сама квартира и очень небольшая часть земли, на которой стоит здание, кроме тех случаев, когда собственники арендуют землю.

Статья на английском: Philip Brasor, Masako Tsubuki для The Japan Times, 1.11.2011
Перевод на русский: Наталья Головаха для «Fushigi Nippon / Новости из Японии», 12.11.2011

Читайте также:

• Люди прилипли к телеэкранам, по крайней мере одним глазом
• Пассажиры железных дорог игнорируют правила пользования сотовыми телефонами
• Изнасилование: преступление, за которое молчащее общество тоже должно предстать перед судом
• В поисках равновесия в жизни
• Жизнь в парке: на фоне ожидаемого сокращения энергоснабжения в Канто парки выглядят единственным убежищем от летней жары